Das Amtsgericht Köln ist unserer Argumentation im Räumungsklageverfahren einer Wohnungsbaugesellschaft gegen unsere 101-Jährige Mandantin gefolgt und hat die Klage mit Urteil vom 10.06.2026 abgewiesen.
Die Wohnungsbaugesellschaft hatte eine Verwertungskündigung ausgesprochen und nach Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage gegen unsere Mandantin und die ebenfalls von uns vertretene Tochter, welche ihre Mutter in der Wohnung pflegt, erhoben. Unsere Mandantin lebt seit über 50 Jahren in ihrer Wohnung, hat während des Verfahrens ihren 101. Geburtstag gefeiert und ist seit einigen Jahren schwer dement. Diese Umstände haben den Vermieter nicht davon abgehalten, zu versuchen, seine Kündigung gerichtlich durchzusetzen.
Dieser Versuch bleibt vorerst erfolglos. Auf die sich auch für Unbeteiligte aufdrängenden Härtefallgründe, welche einer Räumung im Wege stehen dürften, kam es dem Amtsgericht dabei jedoch nicht an. Eine Abwägung der Interessen des Vermieters an der Räumung mit den gegebenen Härtefallgründen wäre erst zum Tragen gekommen, wenn die Kündigung im Übrigen formell und materiell wirksam gewesen wäre. An diesen Punkten ließ das Amtsgericht die Sache jedoch schon scheitern und folgte damit wesentlich unserer Argumentation.
In formeller Hinsicht bemängelt das Gericht zurecht, dass unserer Mandantin im Kündigungsschreiben nicht ausreichend mitgeteilt wurde, aus welchen Gründen die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert gehalten werde. Zu dieser wichtigen Frage verhielt sich die Kündigung nur oberflächlich bzw. zu oberflächlich.
In materieller Hinsicht betrachtet das Amtsgericht die Kündigung als unzulässige Vorratskündigung, weil zum Kündigungszeitpunkt nicht sichergestellt war, dass das Vermietervorhaben überhaupt umsetzbar sein würde. Der Vermieter hatte eine sog. Zweckentfremdungsgenehmigung bei der Stadt Köln zu diesem Zeitpunkt noch nicht einmal beantragt. Zurecht wird eine solche Genehmigung verlangt, da sonst Vermieter, wie das Amtsgericht ausdrücklich feststellt, „praktisch risikolos eine verbotene Vorratskündigung aussprechen“ und damit Objekte entmieten könnten, ohne dass sichergestellt wäre, dass das Verwertungsvorhaben auch tatsächlich umgesetzt werden kann. Darin läge eine erhebliche Missbrauchsgefahr zu Lasten von Mieter*innen.
Schließlich bewertet das Amtsgericht die Kündigung auch deshalb als unwirksam, weil der Vermieter im Verfahren nicht ausreichend begründen konnte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses einen erheblichen Nachteil für ihn bedeutet hätte.
Für unsere Mandantin bedeutet das Urteil einen wichtigen Erfolg, zumal das Amtsgericht auch die Unwirksamkeit einer weiteren zwischenzeitlich ausgesprochenen Kündigung nahelegt. Gleichwohl bleibt abzuwarten, ob der Vermieter Berufung einlegt, oder eine weitere Kündigung ausspricht. Zudem hat der Vermieter nunmehr einen Teilabriss des betroffenen Gebäudekomplexes angekündigt, was weitere Unsicherheit und Belastungen für unsere Mandantin bedeutet.
Obwohl, oder gerade, weil es dem Gericht gar nicht auf die Härtefallgründe ankam, belegt der Fall, dass eine Auseinandersetzung mit Wohnungskündigungen in formeller und materieller Hinsicht stets sinnvoll ist – so erheblich die Drohwirkung auch erscheinen mag. Das gilt für die Verwertungskündigung genauso wie für die Eigenbedarfskündigung, denn nicht selten werden Vermieter den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht und eine Verteidigung hat Erfolg.
Das Verfahren unserer Mandantin war nicht nur regional Gegenstand umfangreicher Presseberichterstattung: es berichteten u.a. der Spiegel, der WDR und das Redaktionsnetzwerk Deutschland
Sachbearbeiter: Rechtsanwalt Jakob Kreutzer